DealForge™

DealForge™ 是什麼？

DealForge™ 是專為收購創業家設計的專業承作評估軟體，用於評估房地產、企業及混合交易。它協助使用者計算機構級投資指標—例如資本化率、DSCR、IRR 及現金流預測—以支持明確的投資或略過決定。

平台設計用以取代試算表式工作流程，提供結構化程序，可在完整交易分析後產生承作摘要、PDF 報告、貸款申請包及可分享連結等輸出。

主要功能

• 交易承作與計算指標：依使用者輸入產生資本化率、現金回報率、IRR、DSCR、EBITDA 及 SDE（視情況適用）。
• 10 年現金流預測：視覺化 10 年現金流及 ROI 趨勢，包括情境比較。
• 假設情境與壓力測試：透過調整變數執行敏感度分析及衰退壓力測試，即時觀察指標變化。
• 單一平台多交易類型範本：支援四種交易類型—房地產、企業收購、混合（房地產 + 企業）及開發—使用各類別專屬輸入。
• 房產連結輸入：貼上 Redfin 連結自動填入房產細節，再選擇範本或輸入關鍵數字。
• 決策情境輸出：包含投資分數、敏感度分析、AI 回饋，以及 PDF 報告及貸款申請包等匯出選項。
• 交易比較與資料驅動租金假設：多交易並排比較，加上租金比較（含權重信心水準）及「脆弱性」壓力測試（圍繞比較平均值）。
• 融資模型與利率：包含再融資模型（模擬 X 年再融資）及即時市場利率，如 SBA 7(a)、SBA 504 及聯邦儲備局傳統貸款利率（自動更新）。
• 交易警示門檻：設定投資標準，當交易符合定義門檻時即通知。
• 工具間連結工作流程：其他工具（OppMap、BuildGrade、YardCalc）傳遞結構化資料至 DealForge™ 承作流程（詳見網站說明）。

如何使用 DealForge™

1. 開始分析：前往儀表板，貼上 Redfin 連結（取得房產細節）或輸入關鍵交易數字。
2. 選擇合適範本：選取交易類型（房地產、企業、混合或開發）並確認輸入。
3. 檢視完整承作：檢查計算指標（例如資本化率、DSCR、IRR）、現金流預測、投資分數及敏感度/壓力測試結果。
4. 決定並分享：匯出 PDF 報告或貸款申請包，或透過單一連結與合作夥伴分享分析。

使用情境

• 出租或多單位承作（房地產交易）：評估房產資本化率、DSCR、現金回報率、NOI 及預測 10 年現金流，判斷是否符合投資標準。
• 收購服務企業或加盟店（企業收購）：使用營運輸入如 EBITDA/SDE 模擬投資報酬，並執行損益平衡及 DSCR 相關分析以評估融資可行性。
• 評估混合房產（房地產 + 營運企業）：結合房產 NOI 及企業績效輸入，包括綜合 DSCR，評估房地產與營運連動的交易。
• 開發專案規劃（地面起開發）：使用開發專屬承作輸入如成本收益率及 YOC 價差，包含啟動延遲模型反映時程風險。
• 壓力測試租金假設：輸入權重信心租金比較，再於比較平均值壓力測試結果，了解交易對價格變動的敏感度。

常見問題

DealForge™ 會取代試算表的承作評估嗎？

會。網站將 DealForge™ 定位為無試算表的承作評估流程，包括自動化指標計算、情境模擬，以及可匯出輸出。

DealForge™ 支援哪些交易類型？

支援四種交易類型：房地產、企業收購、混合（房地產 + 企業）以及開發案。

可以從房產上市資訊自動填入輸入資料嗎？

可以。網站描述的工作流程允許你貼上 Redfin 連結來自動填入房產細節，接著使用選定的範本或輸入數字繼續。

承作評估後可以產生哪些輸出？

頁面指出你可以匯出 PDF 報告、產生貸款人資料包，並透過單一連結分享你的分析。

是否支援再融資和貸款利率輸入？

網站包含再融資模擬（第 X 年）和即時市場利率，包括 SBA 7(a)、SBA 504，以及來自聯邦儲備局的傳統貸款利率（自動更新）。

替代方案

• 基於試算表的承作評估：使用 Excel/Google Sheets 模型計算資本化率、DSCR、IRR 和現金流。這很靈活，但需要手動情境工作，且常缺乏整合匯出和比較流程。
• 通用房地產財務計算器：專注於單一指標或有限計算的工具（例如僅資本化率或 DSCR）。這些通常提供較快估計，但不支援 DealForge™ 描述的更廣泛多交易類型承作評估、情境模擬，以及貸款人資料包式輸出。
• 企業財務建模工具：模擬收購 EBITDA/SDE 和 ROI 的平台。適合純企業評估，但混合或房產主導交易可能需要額外的房地產承作評估。
• 一般投資管理或交易追蹤系統：用於追蹤機會和維護交易筆記的工具。它們可能無法像專注承作評估的平台那樣，直接且一致地計算承作指標和情境輸出。