DealForge™

DealForge™とは？

DealForge™は、不動産・事業・ハイブリッド案件を評価する取得起業家向けのプロフェッショナルアンダーライティングソフトウェアです。キャップレート、DSCR、IRR、現金フロー予測などの機関投資家レベルの指標を計算し、投資可否の明確な判断を支援します。

スプレッドシート中心のワークフローを構造化されたプロセスに置き換え、完全な案件分析後にアンダーライティング要約、PDFレポート、貸し手向けパケット、共有リンクなどの出力を作成します。

主な機能

• 計算指標付き案件アンダーライティング: ユーザー入力からキャップレート、現金対現金、IRR、DSCR、EBITDA、SDE（該当する場合）を生成。
• 10年現金フロー予測: 10年間の現金フローとROIトレンドを可視化。シナリオ比較を含む。
• What-ifシナリオとストレステスト: 変数を調整して感度分析や不況ストレステストを実行し、指標変化をリアルタイムで確認。
• 1つのプラットフォームで案件タイプ別テンプレート: 不動産、事業取得、ハイブリッド（不動産+事業）、開発の4タイプを、各カテゴリ向け入力でサポート。
• 物件リンクからの入力: Redfinリンクを貼り付けて物件詳細を自動入力し、テンプレートを選択または主要数字を入力。
• 意思決定向けシナリオ出力: 投資スコア、感度分析、AI駆動フィードバック、PDFレポートや貸し手向けパケットなどのエクスポートオプションを含む。
• 案件比較とデータ駆動家賃想定: 複数案件の横並び比較、家賃コンプスに加重信頼度とコンプ平均周囲の「脆弱性」ストレステスト。
• 資金調達モデリングと金利: 年Xでのリファイナンスモデリングと、SBA 7(a)、SBA 504、連邦準備制度の従来型ローン金利（自動更新）を含む。
• 案件アラート閾値: 投資基準を設定し、閾値に達した案件で通知。
• ツール間連携ワークフロー: 他のツール（OppMap、BuildGrade、YardCalc）が構造化データをDealForge™のアンダーライティングフローに引き継ぎ（サイト記載の通り）。

DealForge™の使い方

1. 分析を開始: ダッシュボードからRedfinリンク（物件詳細用）を貼り付け、または主要案件数字を入力。
2. 適切なテンプレートを選択: 案件タイプ（不動産、事業、ハイブリッド、開発）を選び、入力値を確認。
3. 完全アンダーライティングを確認: 計算指標（例: キャップレート、DSCR、IRR）、現金フロー予測、投資スコア、感度/ストレステスト結果をチェック。
4. 決定と共有: PDFレポートや貸し手向けパケットをエクスポート、または単一リンクでパートナーに分析を共有。

ユースケース

• 賃貸/多世帯アンダーライティング（不動産案件）: 物件のキャップレート、DSCR、現金対現金、NOI、10年予測現金フローを評価し、投資基準適合を確認。
• サービス事業/フランチャイズ取得（事業取得）: EBITDA/SDEなどの事業運営入力で投資リターンをモデル化し、損益分岐点やDSCR関連分析で資金調達実現性を判定。
• ハイブリッド物件評価（不動産+運営事業）: 物件NOIと事業パフォーマンス入力を組み合わせ、統合DSCRで不動産と運営が連動する案件を評価。
• 開発プロジェクト計画（ゼロからの開発）: 開発特化入力（コスト利回り、YOCスプレッド）を使用し、開始遅延モデリングでタイミングリスクを反映。
• 家賃想定のストレステスト: 加重信頼度付きの類似家賃を入力し、コンプ平均で結果をストレステストして価格変動への感度を把握。

FAQ

DealForge™はアンダーライティングのためのスプレッドシートを置き換えますか？

はい。サイトではDealForge™をスプレッドシート不要のワークフローとして位置づけ、自動メトリクス計算、シナリオモデリング、エクスポート可能な出力を含みます。

DealForge™はどのような案件タイプをサポートしますか？

4つの案件タイプをサポート：不動産、事業買収、ハイブリッド（不動産＋事業）、開発。

物件リストから入力の自動入力は可能ですか？

はい。サイトのワークフローではRedfinリンクを貼り付けて物件詳細を自動入力でき、選択したテンプレートや手入力で続行可能です。

アンダーライティング後にどのような出力が生成できますか？

ページによると、PDFレポートのエクスポート、貸し手向けパケット生成、単一リンクでの分析共有が可能です。

リファイナンスやローン金利の入力はサポートされますか？

サイトでは年Xのリファイナンスモデリングと、SBA 7(a)、SBA 504、連邦準備制度の従来型ローン金利（自動更新）をサポート。

代替案

• スプレッドシートベースのアンダーライティング：Excel/Google Sheetsモデルでキャップレート、DSCR、IRR、現金フロー計算。柔軟だが手動シナリオ作業が必要で、統合エクスポートや比較ワークフローが不足しがち。
• 汎用不動産ファイナンシャル計算ツール：単一メトリクスや限定計算（例：キャップレートやDSCRのみ）に特化。迅速な見積もりは可能だが、DealForge™で記述された多案件タイプアンダーライティング、シナリオモデリング、貸し手パケット出力はサポート外。
• 事業ファイナンシャルモデリングツール：買収向けEBITDA/SDEとROIをモデル化。事業のみ評価に適するが、ハイブリッドや不動産主導案件では別途不動産アンダーライティングが必要。
• 一般投資管理・案件追跡システム：機会追跡と案件メモ管理ツール。アンダーライティング特化プラットフォームほどメトリクス計算やシナリオ出力を直接・一貫して行わない。